Как выбрать участок под автомойку

Этот опыт позволит будущим инвесторам избежать ошибок, которые потом могут стоить сотни тысяч или даже миллионы долларов.


Я построил две одинаковые мойки самообслуживания с нуля, рассказывает г-н Buzz Glover. Каждая из них имела по две портальные мойки для легковых автомобилей и по три поста моек самообслуживания, использовалось одинаковое моечное оборудование и технология мойки автомобиля. Когда я задумывался о земельном участке под автомойку, мне повезло с первым, но не повезло со вторым. Позже я проанализировал, понял причины и излагаю в данной статье.

Когда я строил первую автомойку, моим главным критерием была интенсивность дорожного движения. Мои соображения в то время: чем больше автомобилей проезжает мимо, тем лучше для меня. Проблема состояла в том, что такая точка зрения была лишь частично правильной. На самом деле мне повезло; после просмотра множества участков, выставленных на продажу около моего дома, я нашел место на перекрестке напротив кафе сетевого фаст-фуда по вполне разумной цене около 110.000 долларов США. Я построил автомоечный комплекс почти за 1 миллион долларов и он прекрасно работал.

Когда я построил свою вторую автомойку, она была расположена непосредственно на дороге со значительно более интенсивным движением. При этом мне не повезло с местом. Стоимость земли была выше, а выручка на 30-40% ниже.

Одновременно со строительством второго автомоечного комплекса у меня появилась возможность понаблюдать за работой местного девелопера по коммерческой недвижимости, к которому я нанялся в качестве ученика. За те несколько часов, что я провел с ним, я узнал, что входит в понятие хорошего места расположения для розничного магазина.

Местный девелопер представлял интересы нескольких фармацевтических компаний, сетей кафе фастфуда, а также бюджетных супермаркетов в данном регионе. Он научил меня правильно выбирать места расположения с гарантированным покупательским спросом и критериям определения жизнеспособности потенциальных участков для розничной торговли.


Интенсивность дорожного движения, как уже упоминалось выше, лишь малая часть общих факторов для участка с хорошим покупательским спросом. Требуется много других соображений, чтобы выбрать правильный участок и выставить требования к продавцам недвижимости.

Я разработал контрольный перечень вопросов для выбора участка под автомойку.


- Интенсивность и скорость дорожного движения: количество автомобилей до 20.000 или более 20.000 в день? Скорость движения более 60 или менее 60 км/час?
- Конкуренция: сколько аналогичных автомоек расположено в радиусе 2, 5, 8 километров? Какова стоимость их услуг?
- Расположение участка под автомойку: это оживлённый перекрёсток? Он расположен на пересечении автомагистралей? Сколько светофоров перед ним и около него? Как много въездов и выездов можно сделать с участка? Есть ли возможность предусмотреть полосу разворота для въезда на участок? Есть ли достаточно места для парковки автомобилей в насыщенные дни?
- Видимость: виден ли участок с дороги? Виден ли участок на расстоянии 150 метров при подъезде к нему с обеих сторон дороги?
- Торговый район: участок расположен в торговом районе, районе покупательской активности? Сколько торговых сетей расположено по соседству? Сколько торговых центров расположено вокруг?
- Население: сколько людей и домовладений расположено рядом? Какая плотность населения в радиусе 6 км от участка?
- Изменение численности населения: численность населения вокруг растет или уменьшается? Стоимость недвижимости увеличивается, уменьшается или не изменяется?
- Количество автомобилей у населения: много ли в округе домовладений с гаражами, имеются ли парковки вдоль улицы?
- Погода: участок расположен в регионе, погодные условия которого загрязняют автомобили? Дороги посыпаются солью в зимний период? Есть ли грязь и пыль, распространяющиеся ветром?
- Стоимость участка: цена участка приемлема для автомойки, и является ли строительство автомойки наилучшим использованием участка? Будет ли экономически оправданной такая цена строительства автомойки под ключ?

Потенциальные участки могут не отвечать всем критериям перечня.
Следует избегать участков, если они не отвечают большинству указанных критериев.


Как показано выше в перечне критериев выбора места, инвесторы должны принимать во внимание не только интенсивность дорожного движения.

Оглядываясь назад, даже при том, что интенсивность дорожного движения была иногда на уровне 14.000 автомобилей в сутки, участок моей первой автомойки отвечал большинству критериев списка. Например: удобный въезд и выезд на участок; рядом много магазинов; кафе быстрого обслуживания располагалось на другой стороне улицы; было достаточно места для ожидающих своей очереди автомобилей; районы вокруг мойки были густо заселены; вокруг было много частных домов с гаражами и автомобилями; и стоимость участка была экономически целесообразна среди прочего.
Второй участок под автомойку, который оказался более проблематичным в плане окупаемости, имел интенсивность дорожного движения 24.000 автомобилей в день, но не отвечал большинству из критериев перечня.

На практике, когда будете искать следующий участок для портальной автомойки, туннельной мойки, мойки самообслуживания или ручной мойки с персоналом, перед тем как инвестировать денежные средства, создайте перечень критериев.

Более того, переговорите по возможности с другими предпринимателями, например, с сетями быстрого питания или торговыми предприятиями, чтобы изучить их критерии оценки мест для следующих предприятий. Это будет ценным уроком для вас, который вы сможете использовать для открытия вашей следующей или возможно первой автомойки.